La vente d’un bien immobilier est souvent synonyme de projet important : nouvel investissement, changement de vie, ou transmission de patrimoine. Mais au-delà de l’émotion ou des enjeux financiers, une question essentielle se pose : faut-il payer des impôts sur la plus-value réalisée ? Cette interrogation revient systématiquement dès qu’un bien est revendu plus cher qu’il n’a été acheté. Pourtant, la fiscalité des plus-values immobilières est loin d’être uniforme : elle dépend de nombreux facteurs, tels que la nature du bien, sa durée de détention, ou encore votre situation personnelle.

Sommaire

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Astuce : Vous appréhendez la portée fiscale de la vente de votre bien immobilier ? Des experts-comptables qualifiés sont à votre disposition.

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Ce dernier peut être majoré de certains frais, comme les frais de notaire ou les travaux réalisés. Concrètement, cela signifie que si vous avez acheté un appartement pour 200 000 € et que vous le revendez dix ans plus tard pour 300 000 €, la plus-value est de 100 000 €.

Attention : Cette plus-value concerne uniquement la vente de biens immobiliers de nature privée.

Cette plus-value est ensuite soumise à deux types d’imposition :

L'impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % ;
Les prélèvements sociaux, au taux total de 17,2 % : contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), prélèvement social, contribution additionnelle, prélèvement de solidarité.

Le taux global d’imposition est ainsi 36,2 %, sauf en cas d’exonération. Et c’est justement sur ce point que la situation devient plus nuancée, car de nombreuses situations permettent d’éviter ou d’alléger fortement cette taxation.

Dans quels cas la plus-value est-elle exonérée ?

Le cas d’exonération sont les suivants :

La vente de la résidence principale

C'est le cas le plus courant d'exonération. En effet, dès lors que le logement vendu était votre résidence principale au moment de la vente, c’est-à-dire le lieu où vous habitiez de manière stable et effective, la plus-value est entièrement exonérée d’impôt. Cette exonération est automatique quel que soit le montant du gain réalisé. Et n’est soumise à aucune condition de durée de détention.

Les autres cas d'exonération

La vente d’un bien inférieur à 15 000 €
La vente au profit d’un organisme de logement social : Si une personne vend son bien à un organisme tel qu’un Office Public de l’Habitat (OPH) ou une société d’HLM, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention. Cette exonération peut aussi s’appliquer si l'acquéreur s’engage à revendre à un tel organisme.
La vente réalisée par les retraités et personnes handicapées à faibles ressources : Certaines personnes peuvent bénéficier d’une exonération spécifique même si le bien n’est plus occupé au moment de la vente, dans le cas où elles sont titulaires de faibles revenus, d’une carte d’invalidité, ou hébergées durablement dans un établissement pour raisons de santé (EHPAD, maison médicalisée).
La vente d’un bien autre que la résidence principale si la personne n'était pas propriétaire de la résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ou s'engage à utiliser tout ou partie du prix de vente dans un délai de 24 mois pour acquérir ou faire construire une nouvelle résidence principale.

À noter : Plus la période de détention d'un bien immobilier est longue, plus le propriétaire paiera moins d'impôts s'il décide de le vendre plus tard. Cette logique vise à stabiliser le marché immobilier et à favoriser l’investissement à long terme, en particulier dans l’immobilier locatif.

Comment et quand l’impôt sur la plus-value immobilière est-il payé ?

L’imposition sur la plus-value immobilière est prélevée au moment de la vente. Et non après déclaration annuelle des revenus, faite par le vendeur. C'est donc le notaire qui se charge de récolter l'impôt et de le transmettre au Trésor public, lors de la signature de l’acte authentique. Le vendeur reçoit donc le produit net de la vente, impôts déduits.

FAQ :

Est-ce-que toutes les plus-values sont imposables ?

Non. Plusieurs cas permettent une exonération totale ou partielle, notamment la vente de la résidence principale, les ventes après longue détention (22 ou 30 ans), ou encore certaines ventes spécifiques comme celles à des organismes de logement social.

Comment est calculée la taxe sur la plus-value ?

La plus-value imposable est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. Des abattements sont appliqués selon la durée de détention du bien.