Le bail commercial est défini juridiquement comme un contrat par lequel le propriétaire d'un bien immobilier (le bailleur) loue ce bien à une autre partie (le locataire) pour l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat est soumis à des règles spécifiques qui visent à équilibrer les relations entre le bailleur et le locataire, tout en garantissant la pérennité des entreprises installées dans les locaux loués. Le bail commercial, en droit français, est un contrat de location de locaux destiné à l'exploitation d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Régi principalement par les articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce, ce type de bail offre une protection juridique spécifique aux locataires exerçant une activité professionnelle.

Sommaire

LES DROITS DU LOCATAIRE DANS UN BAIL COMMERCIAL

Droit au renouvellement du bail

L'un des droits les plus importants dont jouit le locataire dans un bail commercial est le droit au renouvellement du bail à l'expiration de la période initiale. Conformément à l'article L145-14 du Code de commerce, le locataire a le droit de demander le renouvellement du bail, à condition qu'il remplisse certaines conditions légales, telles que le respect des obligations contractuelles et la continuité de l'activité commerciale. Ce droit au renouvellement vise à protéger le locataire contre une éventuelle résiliation unilatérale du bail par le bailleur. Il garantit également la stabilité de l'activité commerciale du locataire et contribue à maintenir l'équilibre entre les parties.

Droit à l'Information Préalable

Avant la signature du bail commercial, le locataire a le droit d'obtenir certaines informations importantes de la part du bailleur. Selon l'article L145-40-2 du Code de commerce, cela inclut la communication sur les travaux que le bailleur envisage de faire dans les trois années avenir par exemple, ainsi que ceux déjà effectués, ce qui permet au locataire de négocier des termes de bail équitables. Ce droit à l'information préalable est essentiel pour que le locataire puisse prendre une décision éclairée avant de s'engager dans le contrat de bail. Il lui permet d'évaluer la rentabilité potentielle de l'activité commerciale dans les locaux proposés.

Droit à un loyer équitable

Le locataire a le droit à un loyer fixé selon des critères objectifs, tels que la valeur locative du local commercial. Conformément à l'article L145-33 du Code de commerce, le montant du loyer ne peut pas être imposé de manière arbitraire par le bailleur, et toute augmentation doit suivre des règles strictes, notamment en ce qui concerne l'indexation. Ce droit à un loyer équitable est essentiel pour protéger le locataire contre d'éventuels abus de la part du bailleur. Il garantit que le locataire ne paie qu'un montant de loyer justifié par la valeur réelle du local.

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE DANS UN BAIL COMMERCIAL

Les obligations du locataire résultent à la fois du droit commun du bail et du statut des baux commerciaux.

PAIEMENT DU LOYER ET DES CHARGES

Le locataire doit payer le loyer convenu et les charges qui lui incombent, en vertu des clauses du bail aux époques convenues. Conformément à l'article 1728 du Code civil, le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges locatives. En matière de loyers et de charges, le principe est celui de la liberté contractuelle, sauf en cas de révision légale du loyer ou de désaccord sur son montant.
L'obligation de payer est une obligation quérable, le lieu de paiement étant celui du domicile du preneur. Le locataire doit toujours s'acquitter de son dû par un mode légal de paiement. En cas de défaut de paiement, le bailleur peut agir en paiement forcé avec une prescription de cinq ans (C. civ., art. 2224). Il peut également demander la résiliation du bail par application d'une clause résolutoire figurant au bail (qui a l'intérêt d'entraîner la résiliation automatique du contrat) ou bien la résiliation judiciaire.

USAGE DE LA CHOSE LOUÉE

Le locataire doit user de la chose louée raisonnablement et en bon père de famille. L'abus de jouissance existe lorsque la chose louée subit des détériorations, non par l'usage normal qu'elle comporte en vertu du bail mais par le fait volontaire du preneur. De même, le preneur ne doit pas faire un usage de la chose nuisant aux tiers et sera responsable de tous les troubles anormaux de voisinage.
Il doit faire les réparations qui lui incombent en vertu du droit commun ou en vertu des clauses du bail et respecter les droits des tiers et remettre la chose dans l'état dans lequel elle se trouvait à l'issue du bail. Il doit user de la chose en respectant sa destination telle qu'elle est précisée dans le contrat. Cela l'oblige à respecter l'affectation matérielle des locaux et à exercer l'activité autorisée par le bail. Toute modification sans l'accord du bailleur peut être sanctionnée par la résiliation du bail.
Néanmoins, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue des activités complémentaires ou connexes par déspécialisation partielle, à condition d'informer le bailleur par acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-47). Il peut aussi exercer une activité différente par déspécialisation plénière, avec l'accord du bailleur (C. com., art. L. 145-48 à L. 145-50), lorsque ce changement d'activité est justifié par la conjoncture économique et les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution et que l'activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

SOUS-LOCATION

Sauf clause expresse dans le contrat, la sous-location est interdite, sous peine de résiliation du bail ou de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction (C. com., art. L. 145-31, al. 1er). Lorsqu'elle est autorisée, la sous-location nécessite l'accord ou le concours du bailleur à l'acte. Si la sous-location est régulière, le contrat de sous-location est un nouveau contrat entre le locataire et le sous-locataire. Il peut relever ou non du statut des baux commerciaux.
Le bailleur dispose à l'encontre du locataire principal d'une action en réajustement du loyer, ce dernier disposant d'un droit au renouvellement. Enfin, à l'expiration du bail principal, le sous-locataire peut faire valoir contre le bailleur initial un droit direct au renouvellement de son bail s'il est exercé seulement à la fin du bail principal, que la sous-location régulière a été agréée par le propriétaire et en cas de divisibilité matérielle ou juridique des locaux.
Si la sous-location est irrégulière, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail, l'application d'une clause résolutoire le cas échéant ou refuser le renouvellement du bail sans indemnité ni mise en demeure. À l'égard du propriétaire, le sous-locataire en situation irrégulière devient un occupant sans droit ni titre et peut se prévaloir à son égard du statut des baux commerciaux, notamment de son droit au renouvellement.

CESSION DE BAIL

Selon l'article 1717 du Code civil, la cession du bail est licite ; elle peut néanmoins être interdite par clause du bail et donc inopposable au bailleur.
Tel n'est pas le cas pour les cessions de fonds de commerce ou d'entreprise ou encore de transfert universel de patrimoine professionnel, selon l'alinéa 1er de l'article L. 145-16 du Code de commerce, cette disposition étant d'ordre public. Si la cession est autorisée, elle doit être signifiée au bailleur conformément à l'article 1690 du Code civil.

LES RECOURS DU LOCATAIRE EN CAS DE LITIGE

Contestation de l'augmentation de loyer

Si le locataire estime qu'une augmentation de loyer est abusive, il peut contester cette augmentation devant le tribunal pour en déterminer le montant conformément à la valeur locative (Article L145-34 du Code de commerce). Le tribunal évaluera la justification de l'augmentation et pourra la réduire si elle est jugée excessive. Ce recours est essentiel pour empêcher le bailleur d'imposer des augmentations de loyer excessives qui pourraient mettre en péril la rentabilité de l'activité commerciale du locataire.

ACTION EN RÉSILIATION DE BAIL

En cas de manquement grave du bailleur à ses obligations, le locataire peut engager une action en résiliation de bail devant le tribunal. Si la résiliation est accordée, le locataire peut être indemnisé pour les dommages subis. Ce recours permet au locataire de mettre fin au contrat de bail en cas de non-respect systématique des obligations du bailleur, garantissant ainsi la protection de ses droits.

INDEMNITÉ D'ÉVICTION

Si le bailleur refuse de renouveler le bail et que le locataire doit quitter les lieux, celui-ci a droit à une indemnité d'éviction, qui vise à compenser les pertes et les coûts associés au déménagement de l'activité commerciale. Cette indemnité garantit que le locataire est indemnisé équitablement en cas de départ forcé des locaux, ce qui peut être le cas en raison de la décision du bailleur de récupérer le local ou de le réaffecter à d'autres fins.

RÉPARATION DES LOCAUX

Le locataire est tenu d'entretenir le local en bon état et de réaliser les réparations courantes, sauf disposition contraire dans le bail. Cela comprend l'entretien de la structure, des équipements et des installations du local. Cette obligation garantit que le local reste en bon état d'utilisation pendant toute la durée du bail. Elle vise à prévenir les dégradations et les dommages qui pourraient résulter d'une négligence du locataire.
L’article 606 du Code civil prévoit que les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, sauf les réparations locatives qui sont à la charge du locataire.